Novità dal mondo immobiliare

Articoli e approfondimenti

La riforma del catasto è in arrivo

Sul tema catasto, approvando il disegno di legge delega per la revisione del sistema fiscale, il governo ha spiegato che è prevista l’introduzione di modifiche normative e operative dirette ad assicurare l’emersione di immobili e terreni non accatastati.

La voce “catasto”, all’interno della legge delega, si trova all’articolo 7, “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”. Nello specifico, l’articolo 7 della legge delega dice:

“Il Governo è delegato ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’articolo 1, una modifica della disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale al fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati, secondo i seguenti criteri e principi direttivi:

a) prevedere strumenti, da porre a disposizione dei comuni e dell’Agenzia delle entrate, atti a facilitare e ad accelerare l’individuazione e, eventualmente, il corretto classamento delle seguenti fattispecie:

1) gli immobili attualmente non censiti o che non rispettano la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso ovvero la categoria catastale attribuita;

2) i terreni edificabili accatastati come agricoli;

3) gli immobili abusivi, individuando a tal fine specifici incentivi e forme di trasparenza e valorizzazione delle attività di accertamento svolte dai comuni in quest’ambito;

b) prevedere strumenti e moduli organizzativi che facilitino la condivisione dei dati e dei documenti, in via telematica, tra l’Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni nonché la loro coerenza ai fini dell’accatastamento delle unità immobiliari.

2. Il Governo è delegato altresì ad attuare, con i decreti legislativi di cui all’articolo 1, una integrazione delle informazioni presenti nel catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale, da rendere disponibile a decorrere dal 1° gennaio 2026, secondo i seguenti criteri direttivi:

a) attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato;

b) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;

c) prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi dell’articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro;

d) prevedere che le informazioni rilevate secondo i principi di cui al presente comma non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali”.

Quando entra in vigore?

Le nuove informazioni non saranno rese disponibili prima del 1° gennaio 2026, ma il governo ha 18 mesi di tempo per emanare i decreti legislativi. Quindi tra un anno e mezzo dovrebbero arrivare ulteriori informazioni.

Quale sarà l’impatto fiscale?

Le informazioni aggiuntive che si avranno con la riforma del catasto constano di alcuni aspetti che possono avere una valenza informativa interessante, sia in positivo che in negativo.

Oggi non abbiamo un sistema che accerta in modo abbastanza inequivocabile il valore di mercato di un immobile, mentre questo valore di mercato verrà di fatto reso disponibile. Secondo quanto evidenziato dal consulente fiscale, si dovrà distinguere fra transazioni immobiliari assoggettate a imposta di registro, che sono agganciate al valore della rendita catastale, quindi un valore specifico oggi disponibile, e transazioni agganciate al valore di mercato, come le compravendite di immobili commerciali o assoggettati a Iva nel cui ambito vale sempre il valore effettivo della transazione.

La tassazione per quello che riguarda l’aggancio ai valori catastali non dovrebbe cambiare.

Il Fisco, ma anche il contribuente, avranno il parametro del valore di mercato e quindi tutte le volte che la tassazione sarà agganciata al valore di mercato non sarà certamente uno strumento di accertamento in prima battuta, ma sarà una ‘fotografia’ che dirà chiaramente qual è il valore.

Riforma del catasto e prima casa

Per tutte quelle che sono transazioni assoggettate al valore catastale non c’è il rischio di pagare di più. Secondo le indicazioni della legge delega, nel caso di acquisto di un immobile abitativo, sia prima che seconda casa, non è prevista una modifica della base imponibile. Se invece si acquista un immobile assoggettato ai valori di mercato, qualcosa potrebbe cambiare, ma più che altro in termini di aumento della base imponibile, non necessariamente di aumento delle aliquote.

Riforma del catasto e Imu

La legge delega ha affermato che non deve cambiare in alcun modo la determinazione della base imponibile di un tributo che sia fondato sulle risultanze catastali.

Non si può sapere con certezza se cambierà la tassazione a livello comunale, ma perché è possibile che venga in qualche modo tolto del gettito tramite le addizionali locali ai comuni, i quali potrebbero in qualche modo decidere di riequilibrare questa mancanza di gettito.