Prima di stipulare un atto di compravendita di un immobile, ma anche in caso di donazioni e divisioni, è sempre necessario ed indispensabile verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto reale e la documentazione catastale, per accertarsi che non esistano delle difformità.
La verifica riguarda principalmente i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e l’esatta rappresentazione grafica sulla planimetria catastale pena la nullità dell’atto.
Consigliamo di verificare la conformità catastale già in fase di compromesso per evitare ritardi dovuti agli aggiornamenti di eventuali difformità. La conformità catastale deve essere specificamente dichiarata all’interno dell’atto da parte del venditore e la planimetria catastale va sempre allegata al rogito.
Normalmente ci si affida ad un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui si dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, sgravando così il venditore e il notaio dalla responsabilità della dichiarazione.
Cosa fare in presenza di una Difformità Catastale?
Spesso numerosi immobili sono stati modificati senza richiedere al Comune la relativa autorizzazione edilizia e senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale.
Vi ricordiamo che la regolarità urbanistico/edilizia di un immobile non determina automaticamente la regolarità catastale dello stesso e viceversa. Essendo le regolarizzazioni urbanistico/edilizie, sempre se realizzabili, molto onerose in termini economici, è sicuramente preferibile che un immobile sia regolare in ambito urbanistico/edilizio e difforme nell’ambito catastale piuttosto che il contrario.
In caso di regolarità urbanistico/edilizia le eventuali variazioni o aggiornamenti catastali per difformità o errori nella documentazione catastale sono di rapida esecuzione:
- i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità, i dati dell’immobile erroneamente indicati in visura, sono aggiornabili per mezzo di una semplice istanza di correzione della visura catastale;
- in presenza di planimetria catastale difforme dallo stato di fatto si deve procedere ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
In caso di irregolarità urbanistico/edilizia le cose si complicano:
- se le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, si deve procedere alla sola regolarizzazione edilizia, ricordando che quest’ultima non sempre è realizzabile;
- se le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto dei luoghi, per primo si deve procedere alla regolarizzazione edilizia (sempre se realizzabile) e successivamente ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria.
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Verificare la corrispondenza fra lo stato di fatto dei luoghi e la documentazione catastale, ma soprattutto la regolarità urbanistico/edilizia per verificare l’assenza di irregolarità o abusi edilizi.
Importante: quanto rappresentato nella planimetria catastale “non è probatorio” e non rappresenta in alcun modo un’autorizzazione edilizia (concessione, permesso di costruire, DIA, Cila, etc…) regolarmente depositata ed approvata dal Comune.
L’acquirente che dovesse comprare “alla cieca” senza aver fatto le opportune verifiche, comprerà anche queste irregolarità. Purtroppo in questa situazione si trovano anche proprietari che non hanno effettuato interventi senza autorizzazione ma hanno ereditato lo stato di fatto dal vecchio rogito.
Ricordati di verificare sempre la documentazione relativa alla regolarità urbanistico/edilizia e successivamente quella catastale.
SE STAI ACQUISTANDO:
in caso di Difformità Catastale è tuo diritto esigere che il proprietario dell’immobile provveda a sue spese all’aggiornamento della documentazione catastale prima del rogito notarile. Puoi fare inserire la realizzazione dell’aggiornamento catastale come clausola sospensiva del preliminare di compravendita che sottoscriverai solo quando la documentazione catastale risulti corretta.
SE STAI VENDENDO:
prima di promuovere la vendita del tuo immobile, fai eseguire le necessarie verifiche e nel caso i necessari aggiornamenti e variazioni. Eviterai così inutili perdite di tempo e contestazioni, velocizzando notevolmente l’iter di compravendita.
Lievi difformità catastali, quali sono e come comportarsi.
Come indicato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n.2/2010, si può riassumere che le variazioni che non hanno rilevanza catastale e che non comportano la modifica della planimetria catastale sono tutte quelle che pur variando la superficie utile dei vani interessati, non ne variano il numero e la funzionalità.
Si possono considerare lievi difformità tutte quelle variazioni che non comportano la variazione della rendita catastale.
Va prestata molta attenzione a quelle che possono essere considerate lievi difformità catastali che invece si rivelano spesso essere delle gravi difformità urbanistico/edilizie. Consigliamo per questo di richiedere ad un tecnico la dichiarazione di conformità catastale per sollevarsi dalle responsabilità di un’errata interpretazione della normativa.
Giada Immobiliare è a disposizione per eventuali consulenze e approfondimenti sul tema.