In cosa consiste esattamente il rogito notarile di compravendita di un immobile?
Partendo dal significato della parole “rogito”, sinonimo di atto, possiamo affermare che nel settore immobiliare stiamo parlando dell’atto notarile di compravendita di un immobile. Si tratta del documento che formalizza il passaggio di proprietà del bene.
In realtà basterebbe la semplice scrittura privata, ma la scrittura privata autenticata o l’atto notarile sono richiesti in quanto rappresentano l’unico titolo trascrivibile al quale può essere data pubblicità nei Registri immobiliari e che quindi può essere reso opponibile ai terzi.
Come funzione l’Atto Rogito notarile di compravendita immobiliare?
Il rogito notarile di compravendita prevede l’intervento del venditore e del compratore dinanzi al notaio.
Il notaio può limitarsi ad autenticare le firme oppure può stipulare un atto pubblico, l’efficacia è identica:
- la scrittura privata autenticata fa prova semplicemente dell’identità delle parti e della certezza della loro sottoscrizione;
- l’atto pubblico fa prova anche non della veridicità delle dichiarazioni, ma della autenticità delle stesse.
Il rogito notarile di compravendita di un immobile deve contenere:
- l’accertamento dell’identità personale delle parti;
- l’indicazione del bene che viene compravenduto con i confini e con i dati catastali;
- una serie di altre indicazioni, alcune delle quali previste a pena di nullità dell’atto (per esempio necessario indicare quali sono i provvedimenti urbanistici, così come richiesto dalla legge);
- è necessario indicare nell’atto se esso è stato concluso con l’intervento di un mediatore e indicare gli estremi del medesimo con le modalità con cui è stato pagato;
- è obbligatorio allegare l’Attestato di prestazione energetica (Ape).
Vi sono poi altre accortezze: per esempio, assicurarsi che il venditore abbia ottemperato al pagamento di tutte le spese condominiali pregresse. Ovviamente si indica se sull’immobile gravano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Per esempio, occorre indicare se vi siano delle ipoteche e, qualora vi siano, è necessario indicare se i debiti sono estinti e quindi occorre solo cancellare l’ipoteca oppure se il debito relativo a quell’ipoteca viene estinto assieme al pagamento del prezzo, in modo tale da liberarlo in sede di compravendita”.
Come si svolge il momento che prevede la stipula del rogito?
Le parti intervengono davanti al notaio, il quale dà lettura dell’atto in presenza delle parti stesse, le quali poi lo sottoscrivono sempre in presenza del notaio.
Il costo
Gli onorari notarili oggi sono molto variegati, questo perché non c’è più una tariffa in vigore. L’onorario notarile è rapportato al prezzo di compravendita, però poi ci sono altre variabili legate alla complessità dell’atto, al tipo di ricerche che ha comportato.
Quello che in percentuale ha maggior peso è l’imposizione fiscale: se l’atto interviene tra privati, in caso di acquisto della prima casa l’imposizione fiscale è pari al 2% sul valore catastale dell’immobile, in caso di acquisto di una seconda casa l’imposizione fiscale è pari al 9% sempre sul valore catastale dell’immobile.
Ove il venditore sia un’impresa, quindi una società e di conseguenza l’atto sia soggetto all’Iva anziché all’imposta di registro, le aliquote sono leggermente diverse: l’Iva per la prima casa è al 4% e per la seconda casa è al 10%.
Quando la compravendita interviene tra privati la base imponibile è calcolata sul valore catastale dell’immobile; quando la compravendita è soggetta a Iva, oppure – pur essendo soggetta all’imposta di registro – il compratore non è una persona fisica, la base imponibile è il prezzo e non il valore catastale.
C’è da dire che il valore catastale spesso è più conveniente. Questo perché anche oggi, pur in presenza di una contrazione del mercato e quindi di una sostanziale riduzione dei prezzi, i valori catastali continuano a essere – qualche volta sensibilmente – inferiori ai prezzi pattuiti. Avere quindi come base imponibile il valore catastale è normalmente più conveniente”.
Le tempistiche
Ipotizzando che chi compra lo faccia senza mutuo, dal momento in cui viene conferito l’incarico al notaio, in una settimana o dieci giorni si può arrivare alla stipula. Diciamo che un termine di quindici giorni è assolutamente ragionevole.
Se chi compra accende un mutuo, devono essere considerati i passaggi preliminari con la banca, quindi la delibera dell’istituto di credito e la predisposizione della relazione notarile preliminare che attesti lo stato di libertà o meno dell’immobile. Di conseguenza per arrivare alla stipula bisogna considerare un periodo di tempo che va dai venti giorni al mese.
I professionisti di Giada Immobiliare sono a vostra completa disposizione per approfondimenti sul tema!