Molto spesso comprare casa ci porta a dover affrontare alcune insidie che possono manifestarsi già dall’atto della sottoscrizione della proposta di acquisto, nella quale vengono indicati diversi elementi: l’immobile, il prezzo offerto, i tempi di pagamento, i tempi nei quali si arriverà al contratto definitivo, i termini per la consegna dell’immobile.
Non tutti sanno che nel momento in cui la proposta di acquisto viene portata alla valutazione del venditore e da questi accettata, scatta un vincolo contrattuale tra le parti. Bisogna dunque stare molto attenti a che cosa si firma in questa prima fase e pretendere da subito la consegna di qualche documento da valutare con attenzione.
Quali sono i documenti da verificare?
Il titolo di proprietà del venditore è il primo step da esaminare:
- si verifica chi è il proprietario, se vi sono più proprietari, se l’immobile appartiene a un soggetto coniugato in comunione legale oppure no, se il proprietario è deceduto e quindi l’immobile è arrivato in successione agli attuali venditori, nel qual caso bisognerà verificare chi sono gli aventi diritto e che tutti abbiano accettato l’eredità; si verifica che non ci siano dei minori o dei soggetti con una capacità limitata (interdetti, beneficiari di amministrazione di sostegno, etc), i quali per poter vendere hanno bisogno di autorizzazione giudiziale;
- si verifica se l’immobile è stato costruito da una cooperativa edilizia e quindi in forza di convenzioni fatte con il Comune che vanno a limitare la libera circolazione dell’immobile stesso e di conseguenza impongono ulteriori approfondimenti.
A questo ovviamente si accompagna la verifica nei registri immobiliari della situazione effettiva:
- bisogna accertare infatti che il soggetto che appare essere il proprietario è ancora effettivamente il proprietario;
- importante verificare nei registri immobiliari se l’immobile è gravato o meno da un’ipoteca, da un pignoramento, da un sequestro. Chiaramente, l’ipoteca non deve spaventare, perché accade comunemente che si compri casa facendo un mutuo, l’importante è chiarire in corso di preliminare che il venditore dovrà premurarsi di andare a estinguere il debito.
Un’altra cosa che si deve verificare è che l’immobile sia regolarmente accatastato, quindi che sia esattamente rappresentato in una piantina catastale.
Bisogna poi controllare la regolarità edilizia dell’immobile. Un altro controllo riguarda ad esempio la situazione condominiale: in tal caso è opportuno chiedere un attestato dell’amministratore del condominio da cui risulta che vi è regolarità nei pagamenti, che a livello condominiale non ci siano delle liti in corso, che non siano stati deliberati lavori straordinari, oppure se sono stati deliberati in cosa consistono, a quanto ammontano le spese e così via.
Dopo le opportune verifiche, cosa accade?
La contrattazione immobiliare si compone di due parti: quella del contratto preliminare e quella del contratto definitivo.
Nell’immaginario il notaio è il dominus del contratto definitivo, ma anche il preliminare rappresenta una fase importantissima. L’intervento del notaio anche in questa fase è quindi fondamentale, perché tutti quei passi accessori che sembrano poco importanti diventano determinanti per il buon esito dell’operazione.
Il notaio inoltre può assistere le parti nella redazione del preliminare, anche se resta una scrittura privata. Ma è altrettanto vero che, per garantirsi al 100%, bisognerebbe fare un preliminare ‘notarile’, perché quello consente la trascrizione nei registri immobiliari. Può accadere infatti che tra preliminare e definitivo passi un bel po’ di tempo, oppure che si stia comprando da un soggetto che magari è un commerciante e quindi un soggetto fallibile.
Trascrivendo il preliminare con un atto notarile o una scrittura privata autenticata dal notaio, si blinda l’acquisto. L’acquirente arriva al definitivo con l’immobile così come lo ha già controllato e tutto quello che accade nel frattempo non lo riguarda più.
Il notaio è quindi il garante della sicurezza dei traffici immobiliari!
Per qualsiasi ulteriore approfondimento sul tema, i professionisti di Giada Immobiliare sono a vostra completa disposizione.