Novità dal mondo immobiliare

Articoli e approfondimenti

Cosa devi fare dopo aver firmato un atto di compravendita?

Apriamo settembre con un argomento molto importante e mai scontato nel settore immobiliare: gli adempimenti successivi alla compravendita immobiliare.

Le procedure che intercorrono tra la firma e l’effettiva regolarizzazione della proprietà sono fondamentalmente tre:

  1.  la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
  2. la trascrizione presso le Conservatorie dei Registri immobiliari
  3. la voltura catastale

Oggi, grazie alla compilazione telematica del Modello Unico Informatico (MUI), queste procedure avvengono contestualmente. Compilando tale modulo, infatti, l’atto viene registrato, volturato al catasto e trascritto presso la Conservatoria competente dei Registri immobiliari.

Uno dei vantaggi di questa procedura è che sarà il notaio a fare tutto e a comunicare l’avvenuta compravendita a tutti i soggetti in vario modo interessati tranne l’amministratore di condominio e il commercialista, che devono essere avvisati dal cliente.

All’amministratore di condominio può essere consegnato il certificato di rogito, che come consuetudine viene rilasciato dal notaio. Al commercialista può essere consegnata la copia cartacea dell’avvenuta registrazione, trascrizione e voltura, rilasciata sempre dai notai, in modo tale che nella predisposizione della denuncia dei redditi il commercialista stesso possa prendere atto che c’è un immobile nuovo o in più nel patrimonio del compratore.

La registrazione dell’atto all’Agenzia delle Entrate.

La registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate serve per assolvere le imposte dovute.

Si ricorda che, quando si compra da privati e si tratta di prima casa, l’imposta di registro è il 2% sul valore catastale, mentre per la trascrizione e la voltura le imposte ipotecaria e catastale sono fisse; per quanto riguarda la seconda casa, l’imposta di registro è il 9% complessivo, che comprende imposte ipotecarie e catastali.

Quando si compra da impresa, l’atto è soggetto a Iva, che viene pagata al venditore, il quale è soggetto passivo dell’imposta; in tal caso, si versa un 4% quando è prima casa, un 10% quando è seconda casa e le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono tutte e tre fisse, cioè tre volte 200 euro”.

Il deposito nei Registri pubblici immobiliari.

La trascrizione dell’atto nei Registri immobiliari rende l’atto opponibile ai terzi. Al di là della priorità di stipula, quello che rende efficace di fronte ai terzi l’intervenuta compravendita è proprio la trascrizione alla Conservatoria.

Bisogna fare attenzione alle eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli.
Se ad esempio, due o tre giorni dopo la vendita di un immobile, nei confronti di colui che ha venduto viene iscritta un’ipoteca o viene trascritto un pignoramento e la compravendita non è stata ancora trascritta nei Registri immobiliari, l’acquirente, non ancora proprietario, si trova ad aver acquistato un immobile con una formalità, a lui opponibile, che al momento della stipula non era conosciuta.

Questo è il motivo per cui si tende ad effettuare i diversi adempimenti nel più breve tempo possibile, tendenzialmente nei tre giorni successivi alla compravendita, così da proteggere l’acquirente da qualsiasi rischio.

La voltura catastale.

Il Catasto serve a conoscere la base imponibile per i pagamenti delle varie imposte che gravano sull’immobile, dall’Imu alla Tari.