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Usucapione beni immobili: cos’è?

L’usucapione è formalmente un modo di acquisto della proprietà a titolo originario.

Ma cosa vuol dire? La proprietà si può acquistare a titolo derivativo o a titolo originario:

  • la proprietà si acquista a titolo derivativo quando l’acquisto deriva da qualcun altro, il caso classico è quello della compravendita.
  • la proprietà si acquista a titolo originario quando non vi è proprietario e non si sa chi lo sia e qualcuno diventa proprietario a titolo originario, è questo il caso dell’usucapione.

L’usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari è disciplinata dall’articolo 1158 del Codice civile, che afferma: “La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
Come funziona e quando si può parlare di usucapione dei beni immobili?

L’usucapione di un bene immobile avviene per il possesso continuato e incontestato per 20 anni; è una questione di possesso continuato, incontestato e con l’animus del proprietario; sostanzialmente chi possiede quel bene deve possederlo nella convinzione di esserne proprietario, non nella convinzione di averlo in qualche modo sottratto a qualcun altro.
Qualora nell’arco dei 20 anni intervenga un fatto che in qualche modo contesti il possesso, il decorso dei 20 anni viene interrotto.

In che modo avviene il passaggio da possesso a proprietà del bene?

Nel momento in cui decorre il termine si diventa proprietari in automatico per il semplice decorso del termine.
La proprietà va poi fatta risultare nei Pubblici Registri, quindi il solo modo per accertare l’intervenuto decorso dei 20 anni è una sentenza del giudice che dichiari intervenuta l’usucapione.

Fino al 2013 arrivare alla sentenza del giudice era estremamente complesso, è stato inserito infatti un nuovo comma nell’articolo 2643 del Codice civile, il comma 12 bis.
Questo ha molto snellito le problematiche legate all’usucapione., anziché arrivare alla pronuncia del giudice e alla sentenza, è possibile trascrivere e quindi sostituire alla sentenza o all’atto notarile un verbale di mediazione che accerta l’usucapione.

Come funziona e in cosa consiste la mediazione?

La mediazione dev’essere attivata presso un organismo riconosciuto iscritto in un registro del Ministero di Giustizia. Il procedimento consiste nell’attivare la mediazione contro qualcuno che potrebbe essere proprietario. La semplificazione enorme sta nel fatto che dall’incontro tra le parti, in cui viene trovato un accordo, esce un verbale che deve essere firmato dalle parti stesse, dagli avvocati e deve essere autenticato da un notaio.
A questo punto il verbale viene trascritto e si sostituisce alla sentenza o all’atto di compravendita.

I vantaggi:

  • la mediazione dura al massimo tre mesi, contro i circa due anni necessari per ottenere una sentenza del giudice:
  • l’accordo di mediazione fino a 50.000 euro di valore del bene usucapito è esente da imposte di registro.

Quali beni immobili rientrano nei casi di usucapione?

Per un alloggio i casi di usucapione sono rarissimi. Per un terreno nelle zone di campagna e nell’Italia più rurale, sono piuttosto frequenti. Nell’Italia più industrializzata si verifica soprattutto per gli accessori degli alloggi (cantine, soffitte, box, etc.).

Si può interrompere l’usucapione?

Qualsiasi azione che contesti l’usucapione interrompe il termine. I modi sono ovviamente numerosi, dato che per usucapione si possono acquistare non soltanto i beni immobili, ma anche i diritti reali sui beni immobili.

Nel caso di un alloggio, ad esempio, se nel corso dei 20 anni stabiliti a chi possiede perviene la lettera di qualcuno che afferma che il possesso di quell’alloggio non è legittimo, quella stessa lettera interrompe il decorso dei 20 anni necessari per poter parlare di usucapione di quel bene immobile.

Nel caso invece di una servitù di passaggio, se un soggetto passa per 20 anni su un terreno nella convinzione di poterlo fare, senza che nessuno contesti il passaggio, dopo 20 anni acquista per usucapione non la proprietà, ma il diritto di passaggio. Se il proprietario del terreno mette un cancello, quello in automatico interrompe il ventennio, perché non è più incontestata la facoltà di passare.

Bisogna poi ricordare che l’articolo 1159 del Codice civile parla di usucapione decennale. In merito, se l’acquisto da parte di colui che usucapisce è avvenuto in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà, allora l’usucapione si compie con il decorso di 10 anni.