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Come funziona un contratto di locazione commerciale?

La legge di Bilancio ha esteso a partire da quest’anno la cedolare secca 2019 anche agli immobili commerciali. Ma come funziona?

Secondo quanto previsto dalla legge di Bilancio 2019, il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nel 2019 aventi a oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1 (di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze) e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa al regime ordinario, essere assoggettato alla cedolare secca, con l’aliquota del 21%.

L’imposta sostitutiva non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto tra le stesse parti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale (articolo 1, comma 59, legge 145/2018).

Durata:

Sulla base della legge 392/1978 locatore e conduttore possono liberamente determinare l’ammontare del canone, il regime di ripartizione delle spese, la forma del contratto.

Sono vincolate la pattuizione sulla durata del contratto, sull’aggiornamento del canone, sull’ammontare del deposito cauzionale, sull’indennità di avviamento, sulla sublocazione/cessione del contratto, sulla prelazione. Sono possibili deroghe per le locazioni con canone annuo superiore a 250mila euro, purché il contratto sia in forma scritta. Le parti possono determinare liberamente la cifra del canone.

La durata minima è di sei anni per immobili adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico. Se l’immobile è destinato ad attività alberghiera o all’esercizio di attività teatrali, la durata minima non può essere inferiore a nove anni.
Si possono stipulare contratti di durata inferiore, provando però il carattere transitorio dell’attività connessa alla locazione.

Recessione:

Le parti possono inserire nel contratto la possibilità che il conduttore receda in qualsiasi momento dall’accordo. La decisione, in caso, deve essere comunicata al locatore con sei mesi di anticipo, tramite lettera raccomandata A.R. Secondo quanto previsto dalla legge, inoltre, una volta scaduti i contratti di locazione commerciale e alberghiera si rinnovano tacitamente rispettivamente di sei e nove anni, a meno che il locatore non comunichi la disdetta almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Rinnovo:

Alla prima scadenza del contratto il locatore può negare il rinnovo solo se sussistono le condizioni previste dall’articolo 29 della legge 392/1978. Il rinnovo, ad esempio, può essere negato se il proprietario dell’immobile decide di adibire il bene ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti diretti entro il secondo grado; se il proprietario, il coniuge o i parenti diretti entro il secondo grado decidono di destinare l’immobile a una delle attività previste dall’articolo 27; se il proprietario sceglie di demolire l’immobile per una ristrutturazione integrale o un completo restauro.